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住宅ローンと個人再生

個人再生で住宅を守るというのが、本稿のテーマです。

住宅ローンがあるけれど、他にも借金があって支払いが大変!
このままでは住宅ローンが払えなくなるが、住宅は手放したくない!

こういう方の救済にも、個人再生が有効です。

 

住宅資金特別条項を定める個人再生手続きの概要とポイント

手続のポイント

住宅ローン以外にも多額の借金があり、住宅ローンの支払いが困難な人について、民事再生法の「住宅資金貸付債権(いわゆる住宅ローン)に関する特則」(俗に住宅資金特別条項とか住宅ローン特則とか言われます)を利用して、

ポイント1
住宅ローンは通常どおり(または若干変更して)支払い

ポイント2
住宅ローン以外の債務を大幅に減額して分割払い

することで、住宅を手放すことなく債務整理をしていく方法があります。

この制度を「住宅資金特別条項を定める個人再生」とか「住宅ローン条項付き個人再生」などと呼んでいます。

Q.この場合、住宅ローン自体は減額されますか
A.住宅ローンは減額されません。住宅資金特別条項は、住宅ローンを個人再生の減額の対象外としています。住宅ローンが減額された上に住宅はそのまま自分のものになるとういうのはかなり虫のいい話で、ありえないでしょう。

この制度を利用するためには、継続的収入があることなどの個人再生を利用するための一般的な要件の他、下記の①~⑥までの要件を満たしている必要があります。

中でも、③と⑥が引っ掛かりやすい要件ですので、必ずチェックしてください。

 

住宅資金特別条項を使うことができる条件

① 「住宅資金貸付債権」は住宅の建設もしくは購入に必要な資金で、分割払いの定めのある債権であること

いわゆる住宅ローンです。
住宅のための土地、借地権の取得に必要な資金を含みます。建築資金に限りません。

 

② 住宅に、住宅ローン債権(または保証会社の求償債権)を被担保債権とする 抵当権が設定されていること(登記簿謄本の乙区の欄を参照して下さい)

住宅ローンを組んでいても、建物に銀行や保証会社の抵当権が設定されていない場合には、住宅資金特別条項 は使えません。

 

③ 不動産に、住宅ローン以外の抵当権がついていないこと(登記簿謄本の乙区の欄を参照して下さい)

この要件が曲者です。
住宅資金特別条項を使って個人再生をしようと期待した方が、この要件に引っ掛かり、泣く泣く住宅を手放したというケースがあります。

つまり、後順位であれ先順位であれ、事業ローンや消費者金融の不動産担保ローンのような住宅ローン以外の債務を担保する「抵当権」が、不動産に設定されている場合には、住宅資金特別条項は使えません。ですから、最初に不動産登記簿謄本を取り寄せて、

住宅ローン以外の債務を担保する「抵当権」がついていないことを確認してください。

尚、要件①の諸費用ローンとは区別してください。よく質問されるのは、諸費用ローンについて抵当権を設定していた場合はどうなるのかということです。

Q.住宅ローンと同時に諸費用ローンを組み、諸費用ローンについても住宅に抵当権を設定しました場合でも、住宅資金特別条項を利用できますか?
A.住宅資金特別条項を利用するには、抵当権の被担保債権が「住宅資金貸付債権」であることが必要ですが、住宅の建設・購入に必要な資金であれば「住宅資金貸付債権」に当たります。諸費用ローンを被担保債権とする抵当権が設定されていても、住宅資金特別条項を利用できます。

 

④ 住宅は、本人が所有し、かつ、自己の居住の用に供する建物であること

本人が居住している(または将来住む予定の)住宅である必要があります。いわゆる自宅です。
【単身赴任中】でも、住宅資金特別条項を利用することができます。サラリーマンの中には、住宅を購入した後に転勤等の理由により自宅に家族を残して単身赴任することや、一時的に自宅を他人に賃貸することもありますが、現に居住していなくても、将来的に居住する予定があれば足りるのです。

【二世帯住宅】の場合は、個人再生をする人が床面積の2分の1以上を居住用として利用している場合には、住宅資金特別条項を利用することができます。

【店舗兼自宅】の場合、「床面積の2分の1以上に相当する部分が居住用に供されている」ことが住宅資金特別条項を利用する条件となります。

【別荘やセカンドハウス】の場合には、住宅資金特別条項は使えません。

【投資用マンション】は第三者が住んでいることになりますので、住宅資金特別条項は使えません。

 

⑤ 保証会社による代位弁済後、6ヶ月を経過していないこと

住宅ローンを滞納している場合でも住宅資金特別条項を利用できますが、住宅ローンを滞納して、保証会社が代位弁済をしてから既に6ヶ月間を経過してしまっている場合には、住宅資金特別条項を利用することはできません。

 

⑥ マンションの管理費・税金等の滞納がないこと

この要件も意外と曲者です。
【マンション管理費の滞納】がないこと。
マンションの管理費は、法律上、特別の先取特権という担保権の対象となるとされ、あたかも競売等により優先的に回収が図れる担保権付きの債権といえ、③と同様、住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が設定されている(ような状態)になります。したがって、滞納分を早期に解消してからでないと、住宅資金特別条項を利用できません。③の不動産担保ローンなどと違って、管理費の滞納額が数百万円にもなることはないと思われますので、額にもよりますが、皆さんは何とかお金を工面して滞納を解消しています。

【税金の滞納】がある状態では住宅資金特別条項を利用することはできません。これは、一般の個人再生でも問題になる要件ですが、住宅資金特別条項を利用する場合には、特に厳しく判断されます。
ですから滞納分について分納計画を認める当局との明確な合意(書)をするか、滞納を解消するかしたうえで申立てしなければなりません。

 

手続きは弁護士に依頼

住宅資金特別条項を利用する個人再生手続きは、裁判所で認可されるまでに色々な手続きがあり、非常に複雑ですので、必ず、手続きに精通した弁護士に依頼することをお勧めします。

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