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住宅ローンと個人再生

住宅資金特別条項を定める個人再生手続き

住宅ローン以外にも多額の借金があり、住宅ローンの支払いが困難な人について、民事再生法の「住宅資金貸付債権(いわゆる住宅ローン)に関する特則」(俗に住宅資金特別条項とか住宅ローン条項と言われます)を利用して、住宅ローンは通常どおり(または若干変更して)支払い、自宅を残したまま住宅ローン以外の債務を個人再生によって大幅に減額して分割払いすることで、住宅を手放すことなく債務整理をしていく方法があります。

簡単にいえば、「住宅資金特別条項」とは、住宅ローンは従来どおり(又はリスケして)支払い、その他の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることで自宅を残す制度のことをいいます。

この制度を「住宅資金特別条項を定める個人再生」とか「住宅ローン条項付き個人再生」などと呼んでいます。

Q.住宅ローンは減額されますか
A.住宅ローンは減額されません。住宅資金特別条項は、住宅ローンを民事再生の減額の対象外としています。住宅ローンが減額された上に住宅はそのまま自分のものになるとういうのは少し虫のいい話ですね。

この制度を利用するためには、継続的収入があることなどの個人再生を利用するための一般的な要件の他、下記の条件を満たしていないといけません。

住宅資金特別条項を使うことができる条件

① 「住宅資金貸付債権」は住宅の建設もしくは購入に必要な資金で、分割払いの定めのある債権であること

いわゆる住宅ローンです。
住宅のための土地、借地権の取得に必要な資金を含みます。

Q.住宅ローンと同時に諸費用ローンを組み、諸費用ローンについても住宅に抵当権を設定しました場合でも、住宅資金特別条項を利用できますか?
A.住宅資金特別条項を利用するには、抵当権の被担保債権が「住宅資金貸付債権」であることが必要ですが、住宅の建設・購入に必要な資金であれば「住宅資金貸付債権」に当たります。諸費用ローンを被担保債権とする抵当権が設定されていても、住宅資金特別条項を利用できます。

 

② 住宅に、住宅ローン債権(または保証会社の求償債権)を被担保債権とする 抵当権が設定されていること(登記簿謄本の乙区の欄を参照して下さい)

住宅ローンを組んでいても、建物に銀行や保証会社の抵当権が設定されていない場合には、住宅資金特別条項 は使えません。

 

③ 不動産に、住宅ローン以外の抵当権がついていないこと(登記簿謄本の乙区の欄を参照して下さい)

後順位であれ先順位であれ、事業ローンや消費者金融の不動産担保ローンのような住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が、不動産に設定されている場合には、住宅資金特別条項は使えません。

 

④ 住宅は、本人が所有し、かつ、自己の居住の用に供する建物であること

本人が住んでいる(または将来住む予定である)住宅である必要があります。別荘やセカンドハウスの場合には、住宅資金特別条項は使えません。

投資用マンションは第三者が住んでいることになりますので、住宅資金特別条項は使えません。

二世帯住宅の場合は、民事再生をする人が床面積の2分の1以上を居住用として利用している場合には、住宅資金特別条項を利用することができます。

店舗兼自宅の場合、「床面積の2分の1以上に相当する部分が居住用に供されている」ことが住宅資金特別条項を利用する条件となります。

単身赴任中でも、住宅資金特別条項を利用することができます。サラリーマンの中には、住宅を購入した後に転勤等の理由により自宅に家族を残して単身赴任することや、一時的に自宅を他人に賃貸することもありますが、現に居住していなくても、将来的に居住する予定があれば足りるのです。

 

⑤ 保証会社による代位弁済後、6ヶ月を経過していないこと

住宅ローンを滞納している場合でも住宅資金特別条項を利用できますが、住宅ローンを滞納して、保証会社が代位弁済をしてから既に6ヶ月間を経過してしまっている場合には、住宅資金特別条項を利用することはできません。

 

⑥ 税金・マンションの管理費等の滞納がないこと

税金の滞納がある状態では住宅資金特別条項を利用することはできません。滞納を解消しなければなりません。

マンションの管理費も同様です。マンションの管理費は、法律上、特別の先取特権という担保権の対象となるとされているので、あたかも競売等を申し立てて優先的に回収が図れる担保権付きの債権であるという意味において、抵当権が設定されているのと同様なのです。したがって、滞納分を早期に解消してからでないと、住宅資金特別条項を利用できません。

住宅資金特別条項の定め方

住宅資金特別条項の定め方には次の4つの方法を定めて住宅ローンの返済期間や返済方法の変更を認めています。

① 期限の利益回復型

住宅資金特別条項の原則型で、当初の契約どおりに住宅ローンを返済しながら、滞納している分については別途、計画期間内に分割で返済していくことで手続き開始前に生じた期限の利益喪失の効力を失わせるもの。
滞納していない方は、裁判所の許可を取って住宅ローンをそのまま返済を続け当初の契約どおりに住宅ローンを返済していくことになります。住宅資金特別条項付きの個人再生を利用される方の多くがこの型に該当します。

② 期限延長型(リスケジュール型)

住宅ローンの返済期間を延長することによって、月々の返済金額を少なくする方法。
利息・損害金を含めて全額弁済することを前提に支払期限を最長10年間、債務者が70歳を超えない範囲内で延長し、毎回の返済額を減らします。

③ 元本猶予期間併用型

期限延長型でも住宅ローンの返済が難しい場合、住宅ローンの返済期間を延長すると同時に、住宅ローン以外の債務の返済期間中は、住宅ローンの返済額を少なくしてもらう方法。

④ 合意型

期限の利益回復型、期限延長型、元本猶予期間併用型のどの方法を選択しても住宅ローンの返済が難しい場合(例えば変更後の最終弁済期における再生債務者の年齢が70歳を超えることになる場合)、住宅ローンの債権者の同意を得ることによって、さらに住宅ローンの返済方法に変更を加える方法。

 

住宅資金特別条項付きの個人再生は、極めて難しいので、必ず弁護士に依頼することをお勧めします。

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